در همین راستا نشست تخصصی بررسی قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها با محوریت بررسی چالشهای اجرای این قانون بهویژه در حوزه قراردادهای اجاره بلندمدت با حضور اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، و کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در خبرگزاری میزان برگزار شد. تا دیدگاههای تخصصی و نظرات کارشناسی خود را در خصوص نحوه اجرای قانون، موانع پیشرو و راهکارهای پیشنهادی ارائه کنند.
امید است این نشست با همافزایی نظرات مسئولان، کارشناسان و فعالان صنفی، زمینهساز اتخاذ تصمیماتی مؤثر در جهت بهبود اجرای قانون و ساماندهی بهتر بازار اجاره مسکن در کشور باشد.
اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بهعنوان آغازکننده نشست، بحثها و مباحث جلسه را با سخنانی پیرامون چالشهای موجود در قراردادهای اجاره مسکونی و الزامات قانونی جدید در این حوزه آغاز کرد.
معافیتهای مالیاتی ویژه برای قراردادهای اجاره بلندمدت در قانون ساماندهی بازار مسکن
در خصوص قراردادهای اجاره و چالشهای معمول در این زمینه، به ویژه اینکه اغلب قراردادهای اجاره مسکونی به صورت عرفی و معمول یکساله منعقد میشوند، لازم است توضیحاتی ارائه شود. در سال گذشته دو قانون مهم تصویب شد؛ نخست قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که پس از سالها اصلاحات میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان، نهایتاً در ۲۶ اردیبهشت ماه سال گذشته توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید. همچنین در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۳، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها به تصویب رسید.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها شرایط ویژهای برای تخفیفها و معافیتهای مالیاتی قراردادهای اجاره مسکونی در نظر گرفته؛ بهطوریکه قراردادهای اجارهای با مدت بیش از دو سال مشمول تخفیف مالیاتی تا ۷۰ درصد شدهاند و قراردادهای اجارهای با مدت سه سال و بیشتر، به شرط عدم فسخ در طول مدت قرارداد، از تخفیف مالیاتی کامل ۱۰۰ درصد برخوردار خواهند بود.
قانون مالیاتهای مستقیم شرایط دیگری را نیز برای معافیتهای مالیاتی در نظر گرفته است. بر اساس این قانون و همچنین قانون ساماندهی، املاکی که به اجاره واگذار میشوند باید طبق الگوهای مصوب راه و شهرسازی، از جمله آپارتمانها و مجتمعهای مسکونی ساخته شده باشند تا مشمول معافیت مالیاتی شوند. همچنین خانوارهایی که بیش از سه فرزند دارند و یا املاک با مساحت زیربنایی تا ۱۵۰ متر مربع در شهر تهران و تا ۲۰۰ متر مربع در شهرستانها، از این معافیت بهرهمند خواهند شد.
توصیه به ثبت رسمی قراردادهای اجاره؛ حتی برای مدت کمتر از دو سال
نکته بسیار مهمی که در دو قانون مورد توجه قرار گرفته این است که در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده؛ بر اساس این ماده، تمام معاملات و اعمال حقوقی باید به صورت رسمی و حتماً به ثبت برسد. همچنین، در تبصره ۴ ماده یک این قانون تصریح شده است املاکی که اسناد مالکیت آنها پس از لازمالاجرا شدن قانون، یعنی از سوم تیرماه سال ۱۴۰۳ به بعد صادر شود، ملزم به انجام معاملات و اعمال حقوقی خود به صورت رسمی هستند، حتی اگر سامانه موضوع ماده ۱۰ هنوز راهاندازی نشده باشد. تاکنون بیش از ۶ میلیون برگ سند «حد نگار سبز رنگ» در کشور صادر شده که مشمول این قانون هستند.
در خصوص قراردادهای اجاره در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قید شده است که اگر مدت اجاره بیش از دو سال باشد، تنظیم قرارداد اجاره به صورت رسمی الزامی است و اگر کمتر از دو سال باشد، این امر اختیاری خواهد بود. با این حال، توصیه ما بر این است که برای حفظ امنیت معاملات، مردم حتی قراردادهای اجاره کمتر از دو سال خود را به صورت رسمی تنظیم کنند. البته الزامی که در قانون وجود دارد صرفاً برای قراردادهای اجاره (تجاری، مسکونی) با مدت بیش از دو سال برقرار است.
امکان توافق موجر و مستاجر برای قراردادهای اجاره ۲ و ۳ ساله و مدیریت افزایش اجارهبها
در خصوص معافیتهای مالیاتی، موجر و مستاجر میتوانند برای قراردادهای ۲ یا ۳ ساله حتی درباره افزایش اجارهبها در پایان هر سال به توافق برسند و قرارداد اجاره خود را برای مدت بیش از یک سال منعقد کنند. این موضوع مزایایی برای هر دو طرف بهویژه مستاجر دارد، زیرا نیازی به تمدید سالانه قرارداد نیست و نگرانیهای مرتبط با افزایش اجارهبها در هر سال به صورت پیشبینی شده در قرارداد حل میشود.
یکی از نگرانیهای معمول موجرین، این است که اگر قرارداد اجاره بیش از یک سال باشد، ممکن است در خصوص افزایش اجارهبها و همچنین مشکلات احتمالی در صورت تخلف مستاجر، مشکلاتی به وجود آید. اما در قراردادهای اجاره بیش از یک سال، بر اساس شروطی که میان موجر و مستاجر درج میشود، اگر مستاجر از هر یک از این شروط تخلف کند، موجر میتواند قبل از پایان مدت قرارداد و در کمتر از زمان مقرر نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.
ثبت رسمی یا سامانهای؛ قراردادهای اجاره بدون ثبت مشمول جریمه و محدودیت حقوقی میشوند
بر اساس قوانین جدید، اگر قرارداد اجاره برای املاکی منعقد شود که دارای سند مالکیت حدنگار سبزرنگ هستند و مدت آن بیش از دو سال باشد، الزاماً باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. اما در مواردی که ملک فاقد سند حدنگار سبز است و قرارداد به صورت عادی تنظیم میشود، بر اساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، این قراردادها حتماً باید در سامانه املاک و مستغلات ثبت شود.
در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم میشود اگر مدت آن کمتر از دو سال باشد مردم میتوانند به صورت اختیاری به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و قرارداد را به ثبت برسانند. در این حالت، قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت خواهد شد.
نکته مهم اینکه، اگر قرارداد اجاره در هیچیک از این سامانهها ثبت نشود، و موجر ظرف یک ماه از تاریخ انعقاد قرارداد اقدام به ثبت آن نکند چه در سامانه املاک و مستغلات که سامانه جایگزین دارد و چه در سامانه ثبت الکترونیک اسناد در آینده برای تخلیه ملک با مشکل قانونی مواجه خواهد شد. همچنین، در صورتی که مبلغ اجارهبها برخلاف واقع و عددی غیرواقعی در سامانه درج شود، موجر به پرداخت ۵۰ درصد آن مبلغ به نفع دولت محکوم خواهد شد.
بر این اساس، توصیه میشود موجران حتماً قراردادهای اجاره خود را یا به صورت رسمی منعقد کنند تا در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود، یا در صورت تنظیم عادی، حتماً ظرف یک ماه از تاریخ انعقاد قرارداد، آن را در سامانه املاک و مستغلات یا سامانه جایگزین آن ثبت کنند.
ثبت درصد افزایش سالانه اجارهبها در متن قرارداد؛ راهکاری قانونی برای موجران
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به اظهارات گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد که براساس عرف چندین سالهای که در کشور ما وجود دارد عمده قراردادهای اجاره مسکونی بهصورت یکساله منعقد میشود. یکی از دلایل اصلی این روند، نگرانی موجران از افزایش نرخ تورم در سالهای آینده است. با این حال، در سالهای اخیر، دولت در هر استان میزان مجاز افزایش اجارهبها را مشخص کرده و موجران نمیتوانند از این میزان فراتر بروند.
بر همین اساس، پیشنهاد میشود موجران در زمان تنظیم قراردادهای اجاره بیش از یک سال، درصد مشخصشده برای افزایش سالانه اجاره را در متن قرارداد لحاظ کنند برای مثال، رقمی در حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد به عنوان درصد میانگین افزایش سالانه در قراردادهای اجاره در نظر بگیرند.
همچنین اگر نگرانی نسبت به تخلف مستاجر از شروط قراردادی دارند لازم به ذکر است که مدت قرارداد تأثیری در روند پیگیری حقوقی ندار، بهگونهای که در صورت تخلف مستاجر، موجر میتواند حتی پیش از پایان مدت قرارداد، نسبت به فسخ آن اقدام کند. در صورت رسمی بودن قرارداد، فسخ از طریق دفتر اسناد رسمی انجام شده و سپس تخلیه از دادگاه درخواست میشود؛ در صورت عادی بودن قرارداد نیز، فسخ و تخلیه از طریق مرجع قضایی قابل پیگیری است.
محدودیت در ثبت معاملات املاک با سند زرد رنگ؛ مشاورین املاک خواستار بازنگری شدند
مشاورین املاک در سراسر کشور به عنوان پیشران اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، همکاری بسیار خوبی با سازمان ثبت داشتهاند. بیش از ۸۵ درصد از مشاورین املاک دارای پروانه صنفی به سامانههای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور متصل شدهاند. هرچند سامانه «کاتب» که به عنوان درگاه ارتباطی اشخاص حقیقی و حقوقی با سامانه ثبت الکترونیک اسناد و سایر سامانههای سازمان است، همچنان با مشکلات فنی روبروست، اما این مشکلات به صورت مستمر در حال رفع هستند.
نکتهای که از سوی برخی مشاورین املاک مطرح شده و مربوط به امکان انجام معاملات برای املاکی است که دارای اسناد مالکیت حدنگار زرد رنگ هستند. تا چندی پیش، امکان پیشنویس قرارداد و انجام معامله به صورت یکسان برای کلیه املاک دارای سند مالکیت، اعم از سند مالکیت حدنگار زرد رنگ و سند مالکیت حدنگار سبز رنگ در سامانه وجود داشت. اما به استناد تصمیم شورای راهبردی قانون الزام و بر اساس این استدلال که صرفاً اسناد مالکیت حدنگار سبز رنگ مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات هستند، این تصمیم به سازمان ثبت ابلاغ شده است که امکان انجام معامله به صورت پیشنویس قرارداد و قرارداد یکسان برای سایر املاکی که دارای سند مالکیت حدنگار زرد رنگ هستند از سامانه برداشته شود.
این تغییر باعث شده که برخی مشاورین املاک دچار سردرگمی شوند و برای ثبت معاملات این نوع اسناد مالکیت، باید به سامانه دیگری مراجعه و معاملات خود را ثبت کنند. سازمان ثبت در حال پیگیری است تا در صورت رفع مشکلات یا تغییر در این تصمیم، امکان ثبت معاملات مربوط به این اسناد نیز در سامانه مذکور مجدداً فراهم شود.
همچنین، با راهاندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام، کلیه مردم ظرف دو سال موظف خواهند بود تمامی ادعاهای خود را در این سامانه ثبت کنند و تا قبل از اخذ سند مالکیت معاملات خود را در این سامانه به ثبت نمایند.
جمعبندی درباره ثبت قراردادهای اجاره و نکات مهم مربوط به آن
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پایان این نشست تخصصی به جمع بندی مطالب بیان شده پرداخت و گفت که ابتدا باید بگوییم که قراردادهای اجاره اگر به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند، به طور خودکار در سامانه ثبت الکترونیک اسناد نیز درج میشوند. اما اگر قرارداد اجاره در بنگاههای مشاورین املاک منعقد شود، حتماً باید در سامانه املاک و مستغلات (که اکنون سامانه «خودنویس» جایگزین آن شده) ثبت شود.
نکتهای که اخیراً باعث ایجاد سردرگمی شده این است که معاملات مربوط به املاک دارای سند مالکیت «زرد رنگ» از سامانه «کاتب» حذف شدهاند و مشاورین املاک برای ثبت این معاملات باید به سامانه دیگری مراجعه کنند. این موضوع در حال پیگیری است و به زودی با رفع مشکلات، روند ثبت برای این دسته از املاک نیز تسهیل خواهد شد.
در خصوص نگرانی موجران از قراردادهای اجاره بیش از یک سال، باید توضیح داد که با توجه به ضرایب افزایش اجارهبها که هر سال توسط دولت مشخص میشود، موجران میتوانند این درصد افزایش را در قراردادهای بلندمدت خود لحاظ کنند و دیگر نیازی به تمدید سالانه قرارداد نیست. این موضوع میتواند باعث کاهش دغدغه و نگرانی موجران و مستاجران شود.
همچنین اگر مستاجر از شرایط و تعهدات قرارداد تخلف کند، موجر حق دارد بر اساس همان شرایط، حتی پیش از پایان مدت قرارداد نسبت به فسخ قرارداد و درخواست تخلیه ملک اقدام کند؛ بنابراین تفاوتی بین قراردادهای یک ساله و بلندمدت در این زمینه وجود ندارد.
نکته پایانی در خصوص حقالزحمه مشاورین املاک است؛ نظرات به حقی ارائه شد چرا که در دفاتر اسناد رسمی برای قراردادهای اجاره بیش از یک سال، حقالتحریر بر اساس جمع مدت قرارداد محاسبه میشود، اما در مشاورین املاک چنین موضوعی رعایت نمیشود. پیشنهاد میشود این موضوع در تعیین حقالزحمه مشاورین املاک مورد توجه قرار گیرد تا آنها را تشویق کند که مردم را به انعقاد قراردادهای بلندمدت ترغیب کنند و امنیت حقوقی قراردادهای اجاره را ارتقا دهند.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، دیدگاهها و نکات مهمی را درباره چالشها و راهکارهای اجرای این قانون مطرح کرده است که متن آن در خبرگزاری میزان منتشر میشود.
